Quelles sont les zones de la loi Duflot ?

zones éligibles

L’investissement dans la pierre est un des domaines de succès, à cause de l’efficacité des divers dispositifs de défiscalisation, notamment locatif. La performance de ces derniers dépend surtout de l’emplacement des biens immobiliers locatifs. Du coup, pour réussir, il est nécessaire de maîtriser les zones éligibles des régimes fiscaux, comme la loi Duflot.   

L’essentiel de la loi Duflot

La mise en place de la loi Duflot a comme objectif d’inciter les contribuables de s’investir dans l’immobilier locatif. Cela permet, d’une part, de poursuivre la construction de logements neufs, aux normes de basse consommation énergétique, et d’autre part, d’accroître l’offre de biens mis en location, dans certaines zones, où la demande locative est très forte. Cette incitation permet, aussi, aux locataires de se loger. Pour ce faire, ce régime offre à tous les investisseurs locatifs Duflot une réduction d’impôts de 18 %, sur le montant de l’acquisition, qui s’étale sur 9 ans. En contrepartie d’une obligation de louer leurs biens, pour une durée de 9 ans.

Comme tous les dispositifs de défiscalisation, la réussite de l’investissement en loi Duflot dépend de l’emplacement, où le bien se localise.

Les zones éligibles Duflot

Tout d’abord, les zones concernées se trouvent aux secteurs, dont le manque de logements est important. Ainsi, ce dispositif de défiscalisation n’encourage pas d’acquérir un bien immobilier dans les secteurs, où la demande de location est en crise. Cela permet de sécuriser l’investissement immobilier locatif en ce régime. Les zones Duflot se divines en 4 catégories.

  Zone A bis

La zone A bis comprend la ville de Paris et sa proche banlieue, comme  les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93), le Val-de-Marne (94) et les Yvelines (76). C’est une zone, entre autres :

  • très attractive d’un point de vue démographique et économique ;
  • avec une forte valeur patrimoniale du bien ;
  • qui contient des produits immobiliers rares.

  Zone A

Cette zone concerne la 1ère et 2ème couronne de la banlieue parisienne, la Côte d’Azur, et la frontière avec la Suisse. Parmi les caractéristiques de la zone A, on distingue :

  • son attractivité ;
  • la bonne valeur patrimoniale des biens ;
  • la rareté de ses produits immobiliers

  Zone B1

La zone B1 concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants, des grandes villes du bassin parisien, de la côte Atlantique et Basque, des Alpes, le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’Outre-mer et la Corse. Dans cette zone :

  • les prix des logements neufs sont très attractifs ;
  • la valeur patrimoniale du bien est sûre ;
  • il y a un fort potentiel de revente

  Zone B2

La zone B2 touche, entre autres, les agglomérations de plus de 50 000 habitants, non incluses dans la zone B1, les zones qui se trouvent à la limite de l’Île-de-France. Théoriquement, cette zone est exclue des zones éligibles, mais il y a des villes qui bénéficient d’une dérogation préfectorale exceptionnelle.

Enfin, quant à la localisation précise du logement locatif, il est à noter que l’existence des  zones éligibles ne dispense pas la vigilance de l’acquéreur. En effet, il faut absolument choisir avec discernement la ville dans laquelle se situera le bien qu’on va acquérir.

Comment bien défiscaliser en lmnp ?

bien defiscaliser en lmnp

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Avant toute chose, il vous faut déterminer quel type de bien souhaitez-vous avoir, puis quel type d’opération souhaitez-vous réaliser. Actuellement, la location est un bon investissement. De plus en plus d’investisseurs misent aujourd’hui sur le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel. Mais qu’est ce que c’est ? Et surtout, quel est son avantage ?

Qu’est ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP est un régime fiscal qui s’adresse à tous les investisseurs ayant fait l’acquisition d’un bien immobilier pour ensuite le louer meublé. Pour ce type d’investissement, le logement doit donc être déjà meublé et comportant tous les équipements indispensables afin que les locataires puissent y habiter immédiatement. Avec le statut LMNP, les investisseurs bénéficient d’une fiscalité légère pour profiter totalement des revenus générés par leur investissement.

Comment défiscaliser avec le statut LMNP ?

L’investisseur sous le statut LMNP aura le choix entre le régime micro-Bic et le régime du réel pour défiscaliser et profiter d’une remise fiscale intéressante. S’il choisit le régime micro-Bic, il pourra profiter d’un abattement forfaitaire de 50%, lequel s’applique sur son chiffre d’affaires. C’est une option fortement recommandée pour les investisseurs qui disposent d’une recette annuelle inférieure à 32.600 €.

De l’autre côté, le régime réel offre également de nombreux avantages. C’est l’option conseillée aux investisseurs qui dépassent ce seuil de recette annuelle. Ceux-ci peuvent également déduire de leur revenu imposable plusieurs charges : frais de travaux, intérêts d’emprunt, etc. Les investisseurs sous le régime réel peuvent alors être exonérés d’impôts.

Ainsi, les principaux avantages d’une défiscalisation sous le statut LMNP sont une plus faible imposition des revenus, la possibilité d’amortir les charges et les dépenses liées au bien meublé, et le remboursement de la TVA. L’imposition des revenus est également allégée. L’amortissement sur une période donnée est aussi un atout considérable de la défiscalisation en LMNP. En d’autres termes, cela signifie une faible imposition des loyers sur une période comprise entre 10 et 30 ans.

De quelle manière obtenir le statut LMNP ?

Certaines conditions et obligations sont à respecter pour bénéficier du dispositif de défiscalisation sous LMNP. L’investisseur est, par exemple, tenu de déclarer son statut LMNP au centre des impôts dont dépend le bien immobilier dans les 15 jours suivant la date de livraison de celui-ci. Un seuil de revenus provenant de la location du bien doit également être respecté. En effet, ces revenus doivent être inférieurs à 23.000 euros par an, et cela en comptant déjà les charges perçues. Au-delà de ce seuil, l’investisseur sera considéré comme un Loueur Meublé Professionnel ou LMP, et sera enregistré dans le Registre des Commerces et des Sociétés ou RCS. Et comme mentionné précédemment, l’investisseur aura à choisir son régime d’imposition, régime au forfait ou régime réel, et le fait d’être assujetti à la TVA ou non.

Investissement LMNP : y-a-t-il un risque ?

La défiscalisation en LMNP n’est pas à 100% sûr. Certes, les forts taux d’occupation, la rentabilité comprise entre 4 à 5 % sont très attractifs, mais ne garantissent pas pour autant que l’investissement soit sans risque.

Pour s’assurer de la rentabilité du projet sur le long terme, mieux vaut faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.

Comment marche la loi robien ?

comment marche la loi robien

La loi Robien est un dispositif de défiscalisation qui permet aux contribuables de tirer profit de leurs investissements locatifs. Cette loi permet alors une déduction égale à un certain pourcentage des revenus fonciers qu’ils percevront. Un investissement en loi Robien continue de produire des effets actuellement, même s’il est plutôt réservé aux nouveaux investissements.

Amortissement Robien : pour qui ?

On peut déjà diviser les amortissements de la loi Robien en 2 catégories : le Robien dit classique, et le Robien recentré.

Pour l’amortissement Robien Classique, c’est-à-dire les investissements réalisés entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006, différents types de logements sont concernés. Il y a notamment les logements acquis en état de futur achèvement ou les logements neufs, les logements réhabilités ou transformés par le vendeur, les locaux acquis qui sont encore inachevés (à condition qu’ils ne soient pas encore occupés ou utilisés pendant la période séparant l’acquisition et l’achèvement) et les logements que le bailleur fait construire. Cet amortissement touche également les locaux affectés à un usage différent que l’habitation mais acquis pour en devenir une, les locaux acquis pour une éventuelle réhabilitation par le contribuable et les souscriptions au capital du SPCI.

En ce qui concerne l’amortissement Robien recentré, tous les investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2008 sont inclus. Toutefois, depuis, la loi Robien est remplacée par la loi Scellier. Il sera alors de réduction d’impôts.

Loi Robien : que gagner ?

Les avantages fiscaux de la loi Robien sont nombreux. Le principe fondamental du calcul de l’amortissement Robien se base sur plusieurs critères : le prix d’acquisition majoré des frais correspondants à l’acquisition (logements neufs, en VEFA, réhabilités), le prix d’acquisition majoré des frais correspondants + montant des travaux d’achèvement (immeubles acquis inachevés), le prix d’acquisition du terrain + prix payé pour la construction du terrain (immeuble construit à la demande du contribuable), le prix d’acquisition du local + montant des travaux de transformation en logement (locaux acquis en vue d’une transformation en habitation), et le prix de souscription dans la SPCI.

Ainsi, pour l’amortissement Robien classique, le contribuable pourra gagner 8% de taux d’amortissement pendant les 5 premières années de son investissement. Pour les 4 années suivantes, ce taux sera de 2,5 %. Il pourra encore renouveler son investissement après cette période obligatoire de 9 ans, et le taux d’amortissement restera à 2,5 % pour les 3 premières années. Toutefois, il ne pourra pas excéder 6 années pour ce ré-investissement sous la loi Robien.

Pour l’amortissement Robien recentré, pendant les 7 premières années, le taux d’amortissement sera de 6 %. Il diminuera à 4 % pour les 2 années suivantes. En revanche, le contribuable n’aura pas le droit de prolonger son investissement.

Il faut noter que l’amortissement Robien commencera au premier jour du mois de l’acquisition du logement (neufs), et au premier jour du mois de l’achèvement ou des travaux pour les autres types de logements. Le prorata temporis sera calculé à la première et dernière année d’investissement.

Quelle résidence LMNP choisir ?

choisir une résidence

La réussite d’un investissement dans la pierre, dépend de l’efficacité du dispositif de défiscalisation utilisé. Dans le cas de celui du locatif, l’un des régimes fiscaux performants est l’appareil en LMNP. Mais encore, pour y parvenir pleinement, il faut se concentrer aux résidences éligibles LMNP. Ainsi, la question, qui se pose, c’est quelle résidence LMNP choisir ?

Un aperçu sur la LMNP

En résumé, c’est un régime fiscal permettant de ne pas payer d’impôt sur les recettes locatives, lors d’un achat d’un appartement meublé. Ainsi, investir via un LMNP, donne la possibilité de choisir de nombreuses gammes de logements, dans lesquelles placer les fonds d’investissent. Chaque catégorie de résidence a ses propres qualités. Ces dernières ont des impacts sur les avantages qu’elle présente.

À part les résidences classiques, qui présentent des embarras de choix, le groupe des logements éligibles LMNP propose aussi différents types de résidence services. Ces derniers sont des bâtiments qui font bénéficier à ses usagers, des services en plus de l’hébergement.  

Résidences services éligibles LMNP

En général, il existe quatre types de résidences services qui peuvent faire bénéficier des avantages fiscaux liés à LMNP. À savoir, les résidences :

  • étudiantes : pour être dans cette catégorie, il faut que l’ensemble accueille au moins 70 % d’étudiants ;
  • d’affaires ou tourisme ;
  • pour seniors ;
  • pour personnes âgées, dépendantes, ou EHPAD, qui offrent en plus un service médicalisé.

Pour être éligible LMNP, ces résidences services doivent proposer au moins l’un des quatre services suivants :

  • l’accueil.
  • la blanchisserie.
  • l’entretien.
  • le petit-déjeuner.

    Résidence idéale

Pour ne pas se tromper, en premier lieu, il faut étudier sérieusement, d’une part, la localisation de l’établissement. Comme, par exemple, une résidence étudiante doit se situer à proximité d’une université, et celle des affaires, logiquement, dans un lieu facilement accessible. Et d’autre part, il faut se concentrer aux services proposés. Ces derniers doivent répondre aux attentes du public attendu et permettront de justifier des loyers plus élevés. Il s’agira, par exemple, d’un parking, du wifi, d’une laverie, d’une salle de sport, voire d’une piscine.

Enfin, il faut aussi bien choisir, très prudemment, et avec soin, le gestionnaire locatif en charge de la résidence, qui est la clé de la réussite.

    Le type de résidence

On sait que les quatre types de résidence, cités précédemment, peuvent, tous, rapporter les 4 % promis. Cependant, ce rendement dépend toujours de la qualité de la résidence et de celle du gestionnaire. En effet, une résidence senior, par exemple, est très concurrencée, tout dépend de leur qualité de service. Par contre, les places en EHPAD restant toujours insuffisantes. Et aussi, l’attractivité d’une résidence touristique dépend de la compétence du gestionnaire.

Conclusion

La location meublée dans des résidences de services offre de belles opportunités.  Mais quel que soit le type de résidence, il faut systématiquement contrôler précisément la localisation et les loyers pratiqués aux alentours. Au cas où on achète sur plan, il faut faire confiance à un entrepreneur reconnu sur le marché, qui garantit la pérennité du projet. Dès lors, il faut saisir l’occasion !

Comment bien investir en loi Malraux ?

Comment bien investir en loi Malraux

Les investissements immobiliers dans l’ancien ont été, apparemment, créés pour une classe des personnes aisées. Pourtant, de nos jours, avec le dispositif de défiscalisation Malraux, ce type d’acquisition tend à se démocratiser et séduit de plus en plus d’investisseurs. Mais pour bien réussir, il faut savoir comment bien investir en ce régime fiscal.

Vu général de la loi Malraux

Par son objectif visant, notamment, à conserver le patrimoine historique et architectural français, la loi Malraux est aussi appelée loi d’aménagement. Ce dispositif, après plusieurs années d’existence, et de nombreux mis à jour effectué, est actuellement devenu, davantage, un outil de défiscalisation. C’est un moyen prépondérant pour faire réduire  le montant des impôts à payer.

La loi Malraux offre, effectivement, aux contribuables domiciliés fiscalement en France, une possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22%  ou  30%, selon les zones éligibles Malraux où l’opération s’exécute, sur le coût total des travaux. Ce dernier est plafonné à 400 000 €, étalé sur 4 ans. Cela implique que la réduction d’impôt accordée ne doit pas être supérieure à 120 000 € pendant cette période, à savoir 30 000 € par an. Pour bénéficier de ces avantages, de nombreuses conditions doivent être remplis. En résumé, il faut :

  • acheter un logement dans un immeuble à rénover, situé dans des zones classées ;
  • s’engager à louer ce logement pendant 9 ans ;
  • que les locataires ne soient pas des ascendants, ou ascendants, ni l’un des membres du foyer fiscal.

En outre, la location doit se faire dans les 12 mois d’achèvement des travaux. Et aussi, ce régime de défiscalisation n’est pas plafonné par la niche fiscale.

Enfin, l’avantage fiscal devient effectif à la date de la délivrance d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP). Et les travaux doivent nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Il est vrai que les offres de la loi Malraux sont véritablement très attractives. Mais, pour bien réussir, il faut savoir bien s’investir.

Les clés pour bien investir en loi Malraux

À tête reposée, il faut commencer nécessairement par une bonne évaluation du projet, en se posant les bonnes questions relatives à l’investissement Malraux. Ainsi, il faut prendre le temps de bien choisir le bien à acheter. En effet, plusieurs critères de sélection doivent être considérés. Sans contestation, le n°1, c’est l’emplacement géographique. La bonne localisation est un des facteurs déterminants pour des locataires en quête d’un certain standing et un environnement de prestige. Mais il ne faut pas se limiter à cet aspect. Il y a aussi, entre autres, la qualité du bien immobilier, les charges de copropriété, le prix. Ce dernier est évidemment un argument de taille.  Et enfin la qualité des professionnels qui vont intervenir pour les travaux de rénovation.

Dès fois, même pour les amateurs de belles pierres, le choix d’un bien pour un investissement en loi Malraux s’avère être une tâche trop complexe. Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à engager un spécialiste du conseil en gestion du patrimoine, pour être sûr.

Savoir choisir des professionnels qualifiés

L’engagement des spécialistes en la matière, est une condition sine qua none pour bien investir. D’une part, la bonne connaissance de la culture du bâtiment ancien est la clé d’une rénovation réussie d’un immeuble en centre ville. Cela ne se fait pas à l’improviste. Et d’autre part, la relation avec les autorités, qui est inévitable, demande un niveau d’expertise réelle du bâtiment ancien.

Conclusion

Il faut savoir qu’il est possible de bénéficier des avantages de la loi Malraux avec une SCPI. On bénéficiera de la même réduction d’impôt. On est même soumis aux mêmes conditions d’éligibilité et au plafonnement des dépenses.

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Que vous soyez à la recherche d’un appartement à louer ou d’une maison à acheter, nous vous guidons à travers toutes les étapes indispensables pour trouver un logement adapté à vos besoins. Pour ceux qui misent sur les performances des nouvelles constructions, nous faisons le point sur les atouts et les inconvénients des différentes approches pour la réalisation d’un tel projet. Parce qu’une acquisition immobilière nécessite un financement conséquent, bénéficiez de conseils avisés pour comparer les offres de crédit immobilier. Et si vous disposez d’un grand patrimoine immobilier et souhaitez vendre une maison, nous vous aidons à trouver les bons acquéreurs.

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Quelles options pour vendre un bien immobilier ?

Vous avez un appartement ou une maison à vendre et hésitez encore sur la démarche à suivre ? En effet, il est tout à fait possible de gérer soi-même les transactions de vente, ou encore demander l’intervention d’une agence immobilière. Mais qu’est-ce qui fait la différence entre ces deux stratégies et quels en sont les atouts et les points faibles ?

Vendre un bien immobilier : l’accord entre particuliers

Vous êtes un commercial aguerri et disposez d’assez de temps libre à consacrer à la vente de votre bien immobilier ? Sachez que vous pourrez très bien vous en occuper pour accélérer les démarches, car il n’y aura pas d’intermédiaire. Et parce que vous n’aurez pas à payer de commission ou de frais d’agence, vous pourrez diminuer le prix de vente de la maison ou de l’appartement, d’autant plus que vous gérez vous-même toutes les étapes administratives. Et au moment de lancer votre bien sur le marché immobilier, vous attirez un maximum d’acheteurs potentiels en passant par les sites internet où vous allez pouvoir répondre aux questions avec des détails précis parce que vous connaissez bien le logement. Les seuls inconvénients sont la difficulté à fixer le prix de vente d’un bien à forte valeur sentimentale que vous aurez tendance à surévaluer, le temps nécessaire pour mettre en place une stratégie de vente directe, organiser les visites, négocier les prix et rédiger le compromis de vente en respectant les lois en vigueur.

Confier son bien à une agence immobilière

En faisant intervenir une agence immobilière pour vendre votre bien immobilier, vous profitez du professionnalisme d’un agent expérimenté qui se chargera de toutes les étapes de la vente, qu’il s’agisse de l’évaluation de la valeur du bien, de la rédaction des annonces et de leur diffusion, de la recherche d’acheteurs ou de l’organisation des visites et des négociations. Mais en contrepartie, vous aurez à payer une commission estimée entre 5 à 10 % de la valeur du bien immobilier.

Construire sa maison : à qui se fier ?

Vous avez un terrain et projetez d’y faire construire une maison ? Il s’agit d’une étape décisive où vous allez entrer en contact avec des professionnels du bâtiment qui se chargeront des différentes étapes de la réalisation. Parce que le contenu du contrat de construction d’une nouvelle maison ne sera pas toujours le même si vous engagez une entreprise spécialisée, faites appel à un ensemble de corps de métiers ou à un architecte, nous vous parlons aujourd’hui des différentes options qui s’offrent à vous.

Une entreprise de construction immobilière

Misez sur le professionnalisme d’une entreprise de construction pour se charger de toutes les étapes de la réalisation de votre maison, dès la présentation des plans à la réception des travaux. Et si durant la phase d’exécution du projet, la société décide d’engager des artisans de différents corps de métier, ils sont sous sa responsabilité, car vous disposez d’un « contrat de construction de maison individuelle » (CCMI) rédigé en application du Code de la construction et de l’habitation. Ce contrat mentionne tous les détails du terrain, les caractéristiques techniques de la future maison et les travaux à réaliser, le prix forfaitaire de la maison, les modalités de paiement suivant un échéancier prédéfini, les délais de construction et la date de réception des travaux.

L’intervention d’un maître d’œuvre ou d’un architecte

La fonction de maître d’œuvre est assurée par un économiste de la construction, un bureau d’études ou un architecte qui s’engage à réaliser les plans, les documents techniques et surveiller le chantier en échange d’honoraires préalablement fixés dans le contrat de maîtrise d’œuvre ou le contrat d’architecte. Ainsi, ce professionnel ne s’occupe pas directement de la conception des travaux et fera intervenir des entreprises ou des artisans de différents corps de métier. Sachez qu’il est également possible d’engager des artisans que vous allez sélectionner soigneusement et surveiller durant la phase de suivi de chantier en endossant le rôle de maître d’œuvre.

Emprunter pour couvrir les travaux de rénovation

Si investir dans l’ancien est une opportunité avec les prix assez bas, il faudra prévoir des travaux de rénovation. Au moment d’emprunter pour obtenir le budget nécessaire pour l’achat du bien immobilier, choisissez bien la formule de crédit qui financera également les coûts des interventions.

Le crédit immobilier classique

Durant la procédure de demande de crédit immobilier, négociez avec votre organisme financier pour que le prêt supporte également les frais des travaux de rénovation. En agissant ainsi, vous réduisez votre taux d’intérêt, mais cela aura un impact négatif sur votre capacité d’endettement parce que la banque va toujours se référer à la somme totale empruntée. Chez certaines banques, le crédit ne vous sera accordé qu’en échange d’un contrat de rénovation signé avec une entreprise professionnelle, et la somme débloquée sera en fonction des devis fournis. Ainsi, si vous espérez réaliser vous-même quelques travaux, vous risquez de ne pas avoir le financement adéquat.

D’autres formules de crédit travaux rénovation

Pour la réalisation de vos travaux de rénovation sur un bien immobilier que vous venez d’acquérir, les organismes financiers peuvent vous proposer différentes formules qui sont le crédit rénovation et le prêt hypothécaire.

Le crédit rénovation

Avec une démarche administrative accélérée, le crédit rénovation est aujourd’hui accessible à distance sur les sites de simulation et de demande en ligne. Vous n’aurez pas à présenter de garantie et pourrez comparer les offres des établissements bancaires en privilégiant le taux d’intérêt le plus avantageux, et ce, pour un financement allant jusqu’à 50 000 euros.

Le prêt hypothécaire

À l’achat de votre bien immobilier, optez pour un prêt hypothécaire, une formule qui consiste à mettre la maison en garantie durant toute la période de remboursement de l’emprunt. Spécifiez que l’emprunt servira également à financer les travaux et c’est la banque qui se chargera du calcul des parts d’intérêt et de capital dans les mensualités.